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Condomínios edilícios – personificação jurídica

http://registradores.org.br/condominios-edilicios-personificacao-juridica/

O Dr. Frederico Henrique Viegas de Lima é um profissional de todos nós conhecido.

Assíduo frequentador dos encontros de registradores e notários, desde muito cedo contribuiu, com alentados trabalhos doutrinários, com as discussões e debates técnicos que animaram os encontros do Irib e da Anoreg. Advogado e professor, é doutor em direito pela Universidade de Valladolid, Espanha, pós-doutor em direito pela Université de Genève, Suíça, Professor Adjunto de Direito Civil da UnB – Universidade de Brasília e ex-Diretor da Faculdade de Direito da UnB.

Tive o prazer de editar o meu amigo Frederico Henrique Viegas de Lima em várias oportunidades – seja veiculando seus trabalhos na Revista de Direito Imobiliário (Ed. Revista dos Tribunais), seja preparando as edições que se fizeram em parceria com o Editor Sérgio Fabris – dos quais destaco o Temas Registrários (Três Esboços: Incorporação Imobiliária. Concessão Real do Uso do Solo. Registro Civil das Pessoas Naturais), editado em 1998.

Está em preparação o volume a ser publicado pela Editora Saraiva, tratando especificamente do tema da personificação dos condomínios edilícios.

Justamente sobre esse assunto, Dr. Frederico nos concedeu a entrevista abaixo aproveitando a recente diatribe travada no Congresso Nacional a respeito do PL 4.816, de 2009 [2], de autoria do deputado José Santana de Vasconcelos, de Minas Gerais, que cria personalidade jurídica para os condomínios, matéria que é de especial interesse do professor, já que concluiu seu pós-doutoramento defendendo tese que interessa muito de perto os registradores brasileiros.

O Sr. concluiu um pós-doutoramento na Suíça tratando do tema da personalização do condomínio. A matéria merece um tratamento legislativo?

A caminhada foi longa. Nos últimos anos, tanto na UnB – Universidade de Brasília, em nossos cursos de doutorado, como em nossa atividade profissional, atuando para incorporadores, pudemos identificar a necessidade de uma personificação jurídica para os condomínios edilícios. Após estudos preliminares, constatamos que o Enunciado nº 90 das Jornadas de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal deveria ser modificado para permitir uma completa personificação, sem que fosse necessária a edição de lei em sentido formal. Dessa forma, nas III Jornadas, realizadas entre 1º a 3 de maio de 2004, propusemos ao Coordenador dos trabalhos, Professor Gustavo Tepedino, a supressão da parte final do Enunciado nº 90, sendo a proposta aprovada com um único voto divergente. Assim, foi editado o Enunciado nº 246, que contempla o novo texto do Enunciado nº 90. [1]

Sentimos então a necessidade de dar à matéria um tratamento doutrinário, e entendemos por bem realizar uma profunda pesquisa a partir de um projeto de pós-doutoramento, contemplando, principalmente, o direito comparado.

Restava escolher um centro de estudos onde a pesquisa seria realizada. E optamos pela Faculté de Droit de l’Université de Genève, Suíça, por motivos bastante relevantes: o sistema de aquisição da propriedade desse país é muito semelhante ao nosso; a caracterização jurídica da denominada “propriété par étages” suíça é contemporânea à edição da nossa lei 4.591, datando a reforma do ZGB – Código Civil Suíço de 1965. Sendo, portanto, o campo para comparação bastante fértil.

Durante 3 (três) anos pesquisamos na Faculdade de Direito de Genebra com o auxílio do Professor Bénédict Foëx, um dos maiores especialistas dos direitos reais na Suíça. Em agosto de 2008 nos reunimos (o Professor Foëx e eu) com o Professor Paul-Henri Steinauer – o maior civilista suíço da atualidade – na Faculté de Droit d’Université de Fribourg para discutirmos nossa tese sobre a personificação. Nesse longo encontro foram sugeridas algumas reformulações do texto que seria publicado no Brasil.

O Sr. considera esse tema atual?

Assim como no Brasil, a possibilidade de personificação jurídica dos condomínios é um tema atual tanto na Suíça quanto na França, dada a grandiosidade de alguns condomínios. Estes possuem um funcionamento muito semelhante ao das médias empresas. E, para sua correta inserção no mundo negocial, sua personificação jurídica é imperativa. Somente assim se justificam as inúmeras contratações que um condomínio realiza em seu cotidiano, tais como de pessoal, serviço de manutenção de elevadores, piscinas, reformas, segurança, etc. Pensar que o condomínio possa se mover somente com a capacidade processual conferida pelo art. 12, IX, do CPC, e que com isso seria possível ele realizar negócios jurídicos, somente é admissível com um incrível apego à ficção.

A personificação jurídica permite, também, o estabelecimento, de forma clara, da responsabilidade civil. Dessa forma se pode verificar, com exatidão, quem é o verdadeiro responsável e, por conseguinte, aquele que tem o dever de indenizar. De outra parte, podemos entrar no estudo da responsabilização penal da pessoa jurídica, já admitida formalmente em alguns países como a Suíça, e que já possui incipientes estudos no Brasil.

Mas, é necessário uma claro marco legal, não é verdade?

Do nosso ponto de vista, deduzido em nossa tese, os marcos legais e doutrinários existentes na atualidade podem perfeitamente acomodar a existência da personificação. De um lado, temos o silêncio qualificado da lei, vale dizer: o legislador conhecia a matéria e preferiu não tratar dela. De outro, dentro de um pensamento sistemático e de um diálogo de fontes, é possível se chegar à personificação. Devemos acrescentar, ainda, que o art. 44 do Código Civil não possui uma relação fechada (numerus clausus) das modalidades de pessoas jurídicas, tal como definido no Enunciado nº 144 da I Jornada de Direito Civil. Dessa forma, mediante uma tarefa construtiva do Direito, a personificação é possível, mesmo sem a existência de uma lei em sentido formal.

Contudo, já se pode pensar em um avanço, regulando a personificação jurídica dos condomínios edilícios a partir de dispositivos legais. Realizando alterações no Código Civil – no tocante às pessoas jurídicas e nos condomínios -, bem como na Lei dos Registros Públicos, no concernente ao Registro Imobiliário.

Existe um Projeto de Lei que trata da personalização do condomínio. Como avalia o projeto? [2]

A iniciativa legislativa me surpreende, pois não esperava que o tema virasse uma proposta tão rápido. Contudo, como tudo na vida, não está imune a críticas, destinadas ao seu aperfeiçoamento. Em primeiro lugar, o projeto propõe uma faculdade. Ao utilizar o termo “podem” os condomínios possuir uma personalidade jurídica, nitidamente não trata a matéria de forma imperativa. Consequentemente, no futuro, teremos condomínios que serão pessoas jurídicas e outros que não serão. Dificultando o tráfego negocial cotidiano não somente dos condomínios, como das pessoas que com eles se relacionam.

O Sr. não considera necessária uma lei específica?

Cremos que, para se ficar com faculdade de personificação não seria necessária uma lei, mesmo porque, como já dito, a faculdade de personificação já existe e pode ser colocada à prova com o atual ordenamento jurídico.

Como o Sr. avalia a heterodoxa idéia de conferir personalidade jurídica aos condomínios pela inscrição de sua convenção em Registro Civil de Pessoas Jurídicas?

Não nos parece acertado que a personificação jurídica deva surgir a partir do registro da convenção nos serviços de pessoas jurídicas. Isso porque estaríamos diante de uma má técnica jurídica. Os direitos reais – denominados modernamente de property rights em oposição aos liabilities rights – possuem um local específico de surgimento e mutação, de forma a reduzir os custos de transação (transactions costs), porque a propriedade é uma instituição social que deve ser acessada pelo maior número de pessoas. Daí o porquê de todo o sistema de property rights encontrar abrigo em um único local, o Registro de Imóveis. Dessa forma, tanto os custos da aquisição e funcionalidade da propriedade, quanto de sua manutenção, ficam sensivelmente reduzidos ao se unificar em um único local os dados da propriedade imobiliária, tendo, também, a facilidade ou redução do custo de informação (information costs). Os dados institucionais da propriedade privada, nitidamente outorgado pelo Estado ao conceber um verdadeiro sistema de registro imobiliário completo e em sentido de “Propriedade, Estado e Mercado”, restarão rompidos caso seja deslocado o seu eixo principal do registro de imóveis para o registro de pessoas jurídicas. E isto sem falar na agressão à forma de surgimento dos condomínios em edificações, prevista há pelo menos 45 (quarenta e cinco) anos em nosso ordenamento jurídico. Forma de surgimento que se dá, inexoravelmente, no registro imobiliário. Portanto, o Projeto de Lei deve ser aprimorado para se constar o surgimento da personificação jurídica a partir do registro da instituição do condomínio no registro de imóveis.

…mas o PL prevê justamente o registro dos condomínios no RCPJ…

Essa hipotética migração é contrária à instituição dos direitos reais (property rights), bem como à natureza jurídica dos condomínios em edifícios em si mesmos. Como anteriormente salientado, desde a edição da lei nº 4.591/64, o surgimento dos condomínios em edifícios ocorre com o registro, no registro imobiliário, de um ato denominado instituição de condomínio. Pela instituição de condomínio, tem-se o début do condomínio no universo jurídico. A partir deste, a individualização das unidades autônomas, a separação das áreas comuns, a realização do fracionamento ideal do solo se tornam efetivos. A instituição de condomínio foi reafirmada no Código Civil em seu art. 1.332, com todos os signos indispensáveis para o surgimento do mesmo e, por conseguinte, de sua personificação jurídica.

Seria um segundo registro, um bis in idem?

É de todo equivocado se pensar que a personificação jurídica seria dependente de um segundo registro, a ser realizado no registro de pessoas jurídicas. Tampouco, a simples inserção de novo inciso no art. 44 do Código Civil não atrai a competência registrária obrigatória para o registro de pessoas jurídicas. Em tal artigo, existem diversas modalidades de pessoas jurídicas que possuem seu surgimento em outros centros de registros, tais como as Juntas Comerciais. Dessa forma, não há que se falar em “reserva de mercado” dos serviços de pessoas jurídicas para as hipóteses elencadas no citado art. 44. Mesmo porque, conforme dito, tal relação é aberta (numerus apertus), conforme já pontificou a doutrina.

O nascimento do condomínio e personificação são coincidentes?

Cremos, sobretudo a partir do estudo quase exaustivo do tema, que quer pelo sistema de direito imobiliário, quer pelo do direito civil-constitucional, o surgimento da personificação jurídica do condomínio edilício é coincidente com sua instituição. É um ato registrário imobiliário de dupla finalidade: instituir e discriminar a edificação, bem como dotá-la de personificação. Como dito, tais atos já existem em nosso ordenamento jurídico há pelo menos 45 anos. Não havendo razão de direito para se modificar essa estrutura, promovendo o surgimento do condomínio em dois tempos. Se assim não fosse, teríamos um ato no registro imobiliário, que faz surgir o condomínio e outro, no registro de pessoas jurídicas, que o dota de personalidade. Cabendo, assim, o seguinte questionamento: Há pessoa – física ou jurídica – sem personalidade? Por certo que não! Caso passemos a conviver com esse duplo registro, estaremos criando pessoa sem personalidade. O que não podemos admitir.

E os custos envolvidos no “duplo registro”?

Tal idéia é totalmente contrária aos custos e benefícios sociais que afetam o conjunto da sociedade. Isso porque o que se pretende realizar está na contramarcha da segurança do mercado (no caso, mercado imobiliário), quando aporta um aumento das imperfeições do mesmo, a partir de um aumento da insegurança (insegurança jurídica) e dos custos de transação e de informação (dois registros [dois custos] e dois locais repositórios de informações [dois custos]).

Em que condições o condomínio pode agir como se tivesse personalidade jurídica? Em São Paulo se admite a aquisição de bens imóveis por condomínios…

Esse é um dos pontos mais importantes do reconhecimento da personificação jurídica dos condomínios edilícios. Com todo acerto, um crescente número de decisões judiciais no Estado de São Paulo vêm reconhecendo tal personificação. Em nosso trabalho apontamos que tais decisões surgiram já no início desta década. É totalmente correta essa aquisição, porém, deve abranger espectro maior do que aquele previsto no art. 63 da Lei nº 4.591/64, quando trata do leilão e permite a aquisição por parte do “condomínio pessoa jurídica”. Entendemos que a aquisição, desde que dentro da finalidade do próprio condomínio, tal como adquirir o imóvel vizinho para aumentar a área de lazer e as garagens de veículos, e, também, como promover a venda de determinadas áreas comuns, como o apartamento do zelador, são modalidades sempre possíveis. Isso sem falar nos supercondomínios, onde podem existir, por exemplo, locais de comércio que sejam de propriedade do condomínio e que este os alugue, permitindo o estabelecimento e controle de um mix comercial, composto, por exemplo de pequenos mercados, salão de beleza, vídeo-locadora, loja de conveniência. A atuação do condomínio, desde que dotado de personalidade jurídica, pode ser infinita, somente sofrendo limitação quanto às finalidades intrínsecas da própria comunidade. Vale dizer: tudo que seja importante e querido pela comunidade e que possa melhorar a utilização dos espaços, promover o conforto, aumentar a qualidade de vida da mesma, deve sempre ser incentivado. Cabe aqui lembrar John Ralws quando afirma que a propriedade deve ser um meio de felicidade.

O Sr. escreveu uma monografia sobre o tema. O livro está no prelo e será editado pela Saraiva. Qual o ponto central do livro e em que sentido ele dialoga com a doutrina pátria?

Conforme já dito, o livro é originário de nossa tese de pós-doutoramento, realizada na Suíça. Já apontamos os temas principais que abordamos, a partir de uma construção doutrinária sem a necessidade de um dispositivo jurídico que preveja a personificação. Com a moldura de nosso ordenamento em vigor é perfeitamente factível a personificação, a exemplo de algumas experiências européias, como a francesa e a espanhola. No caso da Suíça, esta se encontra no mesmo estágio que nosso País, podendo ser idealizada a personificação a partir de bases semelhantes ao direito brasileiro. O diálogo das fontes dos ordenamentos brasileiro e suíço foi explorado na tese, com a análise dos pontos positivos e negativos de ambos os sistemas.

Como é tratado o problema da personalização do condomínio em outros países?

A França é o país que por primeira vez adotou a personificação jurídica dos condomínios. Porém, devem ser matizados alguns pontos. Primeiramente, a Lei Francesa nº 65-556, de 10 de julho de 1965 e seu decreto 66-480, de 14 de novembro de 1966, criam um sindicato de proprietários e dotam o mesmo de uma personalidade moral (jurídica). Portanto, se trata de um caso um pouco distinto do brasileiro, pois o reconhecimento da personalidade não é da propriedade considerada em si mesma, mas do sindicato dos proprietários. Contudo, mesmo com esta pequena diferença, é o precursor de toda a moderna estrutura da matéria. Na Espanha, a partir da reforma de 1999 na Lei de Propiedad Horizontal, passou a existir a faculdade de alienação de determinadas partes da edificação, tal como o apartamento do zelador. E, para isso, o reconhecimento da personalidade jurídica, ainda que de certa forma restrita.

Na sua opinião, os condomínios hoje vivem um  mundo paralelo, contratando, empregando, demitindo etc.?

A personificação jurídica dos condomínios, como já apontado é de extrema relevância na sociedade atual. O apego à ficção até hoje existente, pelo qual o condomínio não tem personalidade, mas contrata e realiza uma série de negócios jurídicos, não pode persistir. Da mesma forma a responsabilização, civil e penal, do condomínio é um faz-de-conta. Tome-se, por exemplo, a seguinte situação: em um condomínio de dez apartamentos furta-se um carro. Seu proprietário aciona o condomínio em juízo (condomínio é dotado de capacidade processual), que por sua vez é representado por seu síndico. O condômino ganha a ação, mas quem arcará com a indenização? Pelo nosso sistema “ficcional”, todos os condôminos, mesmo aquele que sofreu o furto, cada um com sua cota-parte correspondente. Pensemos, ainda, no seguinte caso: No mesmo edifício de dez apartamentos, o lote vizinho e contíguo foi oferecido à venda. Os dez condôminos decidem comprá-lo para construir uma piscina, aumentar as vagas de garagem, fazer um play-ground, uma quadra poliesportiva e outra de tênis. Tudo em comunhão. Pergunta-se: quem vai adquirir essa propriedade? Pelo sistema de “arremedos” e de “engenharia jurídico-imobiliária”, a aquisição será feita em nome dos dez condôminos, que terão cada um a fração de 1/10 do terreno. E, não poderá um condômino alienar seu apartamento sem alienar sua fração de 1/10 do lote vizinho? Claro que sim.

Chega de ficção!

 

 
 
 
 
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